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房价,房地产税,还债高峰,出路,任志强这些真言值得去听!

2018-07-24 作者:李燕星 点击 评论

房价,房地产税,还债高峰,出路,任志强这些真言值得去听!


任志强一开口谈房地产,结果都是各方评论很多,有站队挺他的,也有不站队挺他的。

7月23日博鳌•21世纪房地产论坛第18届年会上,华远地产前董事长任志强与去年一样,用特殊的方式为现场嘉宾带来了一次房地产思想盛宴。

三五年时间以来,白银时代、地产公司名称去房地产字眼——这些担心害怕与房地产沾边的心理和行为,在任志强这里,觉得根本不必要。任志强坚决认为,在未来的20年左右的时间里头,中国的城镇化仍然是一个高速发展的过程。从现有中国的城镇化水平来看,离我们要实现现代化和小康目标还差的很远。就房地产市场的总体情况来看,中国这个房地产市场巨大发展的前景,是不可忽略的事情。

任志强举例数据称,“全世界都找不到中国这么大一个房地产市场。目前中国的独居家庭大概在7500万户,占城市总人口的6%左右,但是在北欧这个数据已经接近40%,欧洲的数据为25%左右,中国在未来的发展过程中,这个数据可能也会达到20%或者更高的水平,意味着几年以后,独居家庭可能会达到2亿用户,住房的需求仍然是巨大的。”

全国的房地产商们,听明白任志强的话了没有,与其一天到晚担心市场不好,不如找到市场的新空间,匹配自己的优势资源,扎扎实实做好产品对口市场,发挥改革开放前期“明知不可为而为之”的拼劲和闯劲,市场就会生生不息,企业的精神就会绵延持久。

“行政干预与房价上涨”这个事情要重视

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有句话说,凡人怕果,菩萨惧因。

房地产市场上,人们往往只直观地看房价谈房价。任志强不一样,凡事都要追根刨底,就像不管社会和经济怎么变化,他都坚信共产主义一定会实现。

任志强说,中国房地产市场比较明显的一个特点,就是在政府主导下的一个市场。例如土地是政府垄断和有计划供应,曾经发生过很多因为土地而产生的价格波动,比如黄奇帆先生曾经说过,政府在土地上的错配是非常严重的问题。

当人口向城市转移的时候,特别是向大中城市转移的时候,需要一个迁移数量多的地区,但往往土地供应不足。

对这个问题,任志强表示至今仍然无解,根源是政府对土地的控制问题。“政府对市场的控制还体现在多个方面。比如三四线城市的棚改货币化问题,如果一刀切用货币补偿方式,容易造成供需矛盾。所以,现在中央政府采取了另外一种办法,即部分地区货币化安置,部分地区是实物安置。”

在土地、棚改之外,任志强表示,政府对市场的控制还体现在各种限购、限价、限售措施、价格审批中。“整个的中国房地产市场,我们明显看到的是政府对于市场的调控已经到了行政命令大于市场自由竞争的阶段。”

他认为,“人口最向往的一线城市地区,房价被严格限制。结果导致全国房价普遍继续上涨。”

从1月至6月份的统计数据来看,上半年投资主要靠房地产支撑,税收和税外的其他财政经费收入,来源于房地产市场的占比不小,在大约十几万亿元的中央和地方的财政收入中,仅房地产和房地产相关的收入就达到了3万多亿元,这是一个非常大的比重。

任志强表示,“如果没有房地产市场投资支撑的话,中国现有的投资增速可能就从6%降到更低的阶段了。”

总体来看,今年上半年GDP增速从6.9%到6.8%,再到6.7%,部分专家预测下半年可能会继续下降,甚至低于6.5%,尤其受中美贸易等不确定因素影响,数字会持续下降。

任志强预测,“从统计数字来看,下降的趋势可能是更强烈。6月份房地产的销售略有增长,增长了0.4个点。从销售金额上可以明显看出,增长得更高一些。中间大概有10%的差,这就说明房价是在持续上涨,且上涨趋势不可逆转。”

问题不在市场在你,如谋取高额利润而不愿意低价销售

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投资市场里有句名言:一切限制流动性的行为,最后都会增加波动性。

因为房地产流动性问题,不少人对今年的房地产发展情况有所担忧和恐惧,但任志强的看法不同,“我最担忧的实际上不是在今年,是在去年就开始担忧今年有大量的还债高峰,开发商的资金会严重不足。今年的还债高峰,可能会导致一些企业的资金流出现问题,或者导致一些地区的开发增速继续下降。”

今年年初房地产投资进入高峰期,但逐步下降的趋势不可改变,就近三个月来看,投资趋势呈下降状态, 6月份虽然有所回升,但仍是低位。另外,银行贷款也是负增长的,个人按揭贷款也是负增长。

任志强预测,“下半年如果现行政策不改变,我认为房地产销售量和投资还是持续下行。不过,我个人倒不觉得房地产市场会崩盘,或者会出现急速逆转的情况,毕竟城市化需求还存在,改善性需求还大量存在,特别是独居生活的总户数在增多。”

过去三年,独居家庭年增长率约30%,一方面是老龄化造成的独居生活,另一方面是因为年轻人不愿意和老人共同居住而形成的独居生活。因此,房地产市场需求还很大。去年房地产的总面积销售量16.9亿平方米。

任志强认为,虽然政府在控制一些市场的情况,但开发商并非没有生存的余地。房地产行业依然有利可图,如何解决资金和盈利问题,这取决于企业自身的能力和对市场的把握以及对政府政策的应用。

任志强举例给出答案,“开发商要应对的实际上不是市场和需求在急剧减少,而是在政府调控之下的政策变化,你是不是能适应。——

比如说在融资问题上遇到困难时,如何保证现金流的稳定;

比如说你拿地的地区是不是面临着限购或者其他一些行政措施;比如说你所提供的楼盘或者户型是不是满足当地的居民需求;

再比如说你是不是为了谋取高额利润而不愿意低价销售。”

房地产税缓解不了土地财政,开发商旱天也要想法带把伞

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对于缓解房价的房地产税问题,近日国家统计局公开发言称正在加速推进,也有人认为房地产税可以缓解地方债务。

对房地产税,任志强表示,这次国家统计局特别强调,希望用房产税的办法来改变地方财政的这个财政收入结构。“我个人认为,这是不可能的。至少从立法的角度来看,今年还没有列入立法范围之内。从中国的长期发展历史来看,商品房的比例很低,大概只有30%,70%左右是非商品房,你是不是都按商品房来估价,存在的问题也很大。我想它可能要减免一大堆其它的税费,然后才能去征收新的税费。那么减免这些税费的过程中,是不是地方财政先要缩支啊,而新的税收还没有变成巨大的能量的时候,你中间这一段怎么过啊,所以我不认为房地产税能够改变地方政府财政的现有的收入收支情况,至少在相当一个年份中不能改变。”

任志强分析称,地方财政首先要解决的是保证未来经济发展和已支付的,或者说已取得的债务的还账问题,在很多人认为地方财政的收入这个比例是很高的,有几十万亿元了。如果累计计算国家的这个平台债务,已经超过了100万亿元了,那么大于GDP的一种债务负担,对地方政府来说,或对中央财政来说,都是非常需要引起重视的。

所以在去杠杆的过程中,企业即使去了杠杆,也无法解决这个地方财政去杠杆的问题。那么还有相当一部分收入来源,仍然要依赖于房地产市场,所以我相信,在一个非完全市场化的房地产市场的调控程度下,政府的政策可能会决定未来发展主导的方向。但是老百姓的消费欲望,实际上是在和政府政策之间取得博弈的一个过程。

在这个过程中,作为开发商,你更多的是旱天也要想法带把伞,但是要放心大胆地往前走,虽然艰难,但可以前行。

“市场还是存在的。”任志强说。